• downloads
• onderzoek
• de pers over NHP
• de pas
• adviseurs
• over ons
• financieel nieuws

• HOME
• HYPOTHEEK
• OVERLIJDENSRISICOVERZEKERING
• AUTOVERZEKERING
• MEER VERZEKERINGEN

Dipje op de huizenmarkt biedt kansen - Elsevier - 4 april 2009

Datum: 4 april 2009
Bron: Elsevier

Dipje op de huizenmarkt biedt kansen

Door Jorien Apperloo

Jarenlang leverden de verkoop van een woning meer op dan de aankoopprijs. De huizenprijzen stegen sinds 1990 continue. De afgelopen tien jaar verdubbelde de waarde van de gemiddelde woning. Kocht je een tussenwoning dan bouwde je in een aantal jaar zoveel overwaarde op dat je deze kon verruilen voor een grotere en luxere twee-onder-één-kap. Enkele jaren later zelfs voor een vrijstaand huis.

Hieraan is nu een einde gekomen. Veel huiseigenaren, makelaars en zelfs economen hielden het niet voor mogelijk, maar de Nederlandse huizenmarkt verkeert in een dip. Steeds meer huizen staan te koop, de verkooptijd neemt toe en, voor huiseigenaren nog verontrustender, de huizenprijzen dalen. Wat voor onderhandelingspositie moeten (ver)kopers innemen? Wat gebeurt er eigenlijk op de huizenmarkt en waardoor komt dat?

Wat is er aan de hand?
Sinds het Kadaster in 1995 met het registeren van koopsommen begon, maakte het eind maart voor het eerst melding van de landelijke daling van huizenprijzen. Voor een bestaand huis waarvan de koop in februari was afgerond, werd gemiddeld 3,16% minder betaald dan in de maand ervoor. De gemiddelde koopsom was gelijk aan €247.830,- wat bijna €10.000,- minder dan in dezelfde maand een jaar eerder. Deze cijfers zijn niet verrassend. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) liet in oktober vorig jaar al weten dat de verkoopprijs van de gemiddelde woning in het derde kwartaal was gedaald. De NVM, goed voor ongeveer 75% van de markt, baseert zich op voorlopige koopcontracten, terwijl het Kadaster van definitieve aktes uitgaat. Hierdoor zitten er in de cijfers van het Kadaster een optische vertraging: tussen het tekenen van het contract en het passeren van de akte zitten vaak enkele maanden.

Hoewel de cijfers op het eerste oog anders doen vermoeden, is het niet overal kommer en kwel. In drie provincies zijn de prijzen in februari gestegen: in Noord-Brabant met 0,5%, in Flevoland met 0,6% en in Zeeland met 1,44%.Ook hebben niet alle prijsklassen evenveel te lijden. Een belronde langs makelaars uit het hele land leerde Elsevier dat er in de prijsklasse tot circa €250.000,- weinig aan de hand is. ‘Het starterssegment loopt hier goed door,’ zegt makelaar Erwin Broersma van Strijbosch Thunissen Makelaars, actief in de regio Arnhem-Nijmegen. ‘Naarmate huizen duurder en luxer worden, wordt het moeilijk.’ Dat speelt volgens de makelaars die Elsevier sprak door het hele land.

De cijfers van het Kadaster ondersteunen hun beeld. De prijzen van grote, dure huizen daalden het hardst. Vrijstaande huizen – met een koopsom van gemiddeld 410.182 euro het duurste type - zakten het meest in de prijs: ze wisselden in februari voor gemiddeld 9,36 procent minder van eigenaar dan in januari.
Niet alleen dalen de prijzen, ook worden er minder huizen verkocht. Het Kadaster becijferde dat in februari 8.906 woningen werden verkocht. Dat is bijna 41 procent minder dan in dezelfde maand een jaar eerder.

Vooral bij de verkoop van nieuwbouwwoningen zit de klad erin. De Nederlandse Vereniging van Ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB) rapporteerde vorige maand dat de verkoop van nieuwbouwwoningen afgelopen januari 60 procent lager uitviel dan in januari 2008. In februari werden zelfs 70 procent minder nieuwbouwhuizen verkocht dan een jaar eerder. De NVB verwacht dat de teller eind 2009 uitkomt op 12.000 huizen – een halvering ten opzichte van 2008 – wat ook al geen heel goed jaar was.

Mede doordat er minder woningen van eigenaar wisselen, neemt het aantal te koop staande woningen toe. In januari werden er op een totaal van bijna vier miljoen koopwoningen ruim 141.000 nieuwe en bestaande woningen aangeboden, berekende de NVB. Dat zijn er ruim 36.000 meer dan een jaar eerder. Het is dan ook niet vreemd dat er opvallend veel ‘te koop’-bordjes in tuinen staan. Bovendien werden deze in sommige regio’s, zoals Amsterdam en Haarlem, jarenlang weinig gebruikt, terwijl nu bijna elke makelaar ze inzet.

Hoewel het geen tijd lijkt om een huis te koop te zetten, blijft het aanbod groeien. ‘Er zijn altijd mensen die wel moeten verkopen omdat ze naar een verzorgingstehuis gaan, of vanwege een scheiding of gezinsuitbreiding,’ zegt Klaas Buwalda van Makelaardij Hoekstra in Leeuwarden.
Aangezien er meer huizen te koop staan, duurt het langer voordat de gemiddelde woning wordt verkocht: in het vierde kwartaal van 2008 duurde dat volgens de NVM 84 dagen, terwijl dat een kwartaal eerder nog 75 dagen was. De regionale verschillen zijn ook hier groot: in Amsterdam en Haarlem waren verkopers hun huis in gemiddeld 33 dagen kwijt, terwijl dat in Noordoost-Groningen 178 dagen duurde (zie ‘Grote regionale verschillen’).

Waarom dalen de prijzen?
Dat de verkoop van woningen stagneert en de prijzen dalen, heeft rechtstreeks te maken met de financiële crisis en de recessie die volgde. Het vertrouwen van consumenten in de huizenmarkt is daardoor flink afgenomen. ‘Potentiële kopers kijken de kat uit de boom,’ zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar Wonen aan de Technische Universiteit Delft. ‘Ze denken dat de prijzen over een half jaar nog wat lager zullen zijn, of ze zijn onzeker over hun baan.’ Daarom wachten ze met kopen. Wie niet gedwongen is te verhuizen wegens bijvoorbeeld een scheiding, nieuwe baan, of gezinsuitbreiding, blijft zitten waar hij zit. ‘Vroeger vonden mensen het prettig om door te stromen en werd er bij het leven verhuisd.’ Zegt Koos Schreuder van de Zeeuwse makelaarsketen Sinke Komejan. ‘Nu blijven ze hangen in hun huidige woning.’
Als ze al op zoek gaan en het tot onderhandelingen komt, verlopen die een stuk moeizamer dan voorheen. ‘Twee jaar geleden belden kijkers binnen een week na de bezichtiging terug en was de koop binnen twee weken rond,’ zegt Roger Vloet van Bonnema Makelaars uit Maastricht. ‘Nu duurt het soms wel anderhalve maand.’ Dat drijft uiteraard de verkooptijden op.

Huiseigenaren die er wel voor kiezen door te stromen, willen in het gros van de gevallen hun huidige woning verkopen voordat ze op zoek gaan naar een nieuwe. Dat heeft tot een vicieuze cirkel geleid, zegt hoogleraar Boelhouwer. ‘Als mensen op elkaar wachten omdat de verkopen moeizaam gaan, valt de markt stil.’
Maar kopers zoeken zekerheid: het risico op dubbele lasten is voor veel huiseigenaren reden om eerst te willen verkopen. ‘Dan weten ze bovendien wat ze te besteden hebben,’ zegt Martin Slootweg van Hol en Molenbeek Makelaars in Utrecht. Want geld is volgens de makelaars die Elsevier sprak voor een deel van de kopers een probleem. Wie een vaste baan heeft en nooit betalingsproblemen heeft gehad, kan nog steeds zonder problemen een hypotheek afsluiten. Voor ondernemers, zelfstandigen zonder personeel en kopers met een notering bij het Bureau Krediet Registratie is dat nu lastiger dan voorheen. ‘Ik heb het idee dat mensen die twee jaar geleden op het randje zaten, er toen bijna altijd overheen werden getild,’ zegt Mark Bijker van Arcuris Makelaars in Lelystad. ‘Nu krijgen ze geen hypotheek.’ Anja Oosterhof van De Boer en Ten Hoeve in Steenwijk, heeft de koop bij hetzelfde huis al twee keer zien afketsen omdat de financiering niet rond kwam. In beide gevallen ging het om ondernemers.

Dat het met de verkoop van nieuwbouw nog slechter gaat dan met de verkoop van bestaande woningen, heeft ermee te maken dat de oplevering vaak minstens een jaar op zich laat wachten. Omdat kopers niet precies weten wanneer ze de sleutel krijgen, weten ze ook niet wanneer ze hun huidige huis kunnen overdragen. Ze kunnen het nog niet te koop zetten – terwijl het gros van de kopers nu liever eerst verkoopt. Ontwikkelaars proberen dat probleem te ondervangen door kopers van nieuwbouw garanties te geven. Ze kunnen de koop bijvoorbeeld ontbinden als ze hun eigen woning niet binnen een bepaalde termijn kwijtraken, of de ontwikkelaar garandeert deze na een bepaalde periode te kopen. Dergelijke garanties blijken hard nodig.
‘Vanaf het moment dat je tekent voor een nieuwbouwhuis, heeft de ontwikkelaar een half jaar de tijd om alle vergunningen rond te krijgen,’ zegt Martin Slootweg van Hol en Molenbeek. ‘Lukt dat niet, dan moet hij uitstel vragen met instemming van de kopers. In een gezonde markt werken negen van de tien kopers daaraan mee; nu zien ze het als mogelijkheid om van de koop af te komen.’

Dat nieuwbouwwoningen mondjesmaat worden verkocht, is niet alleen terug te voeren op de wens van potentiële kopers om hun huidige woning eerst te verkopen. De vraag naar nieuwbouw neemt al af sinds 2006 – ruim voor het begin van de financiële crisis.
‘Dat komt doordat de verhouding tussen prijs en kwaliteit niet marktconform was,’ zegt hoogleraar Boelhouwer. ‘De overheid voerde allerlei eisen in ten aanzien van duurzaam bouwen en energieprestaties, waardoor woningen duurder werden. Dat is op zich niet erg, maar de grondprijzen zijn er niet op aangepast. Daardoor raakte de verhouding tussen prijs en kwaliteit uit balans.’ Daarbij komt dat het aanbod aan nieuwbouwwoningen niet aansloot op de wensen van potentiële kopers.
Zo werden er veel appartementen gebouwd, terwijl veruit de meeste mensen in een huis met een tuin willen wonen. Het is dus niet zo vreemd dat de vraag opdroogde.
Gevolg daarvan is dat de doorstroming stokt. De nieuwbouw concentreert zich op het middeldure en dure segment, en de verkoop van een huis in de top brengt vaak drie of vier andere verhuizingen teweeg; de koper laat een minder dure woning achter die weer wordt gekocht door iemand die een nog minder duur huis achterlaat, enzovoorts. ‘De verkoop van nieuwbouw is daarom essentieel voor de doorstroming op de huizenmarkt,’ zegt Boelhouwer. ‘Als de markt aan de bovenkant stagneert, valt de verhuisketen stil.’

Wanneer de keten weer op gang komt, weet niemand. Maar de makelaars die Elsevier sprak, zien de eerste tekenen van herstel. ‘Mensen beginnen te wennen aan de crisis,’ zegt Jaap van Rhijn van het Amsterdamse makelaarskantoor Boer Hartog Hooft. ‘Mensen met een huis met overwaarde gaan weer denken aan wooncomfort.’ Dat betekent dat ze – ondanks het dipje in de huizenmarkt – weer gaan nadenken over verhuizen. Er werden bij de meeste makelaars in februari en maart dan ook meer bezichtigingen gepland dan in de voorgaande maanden. En op huizensite Funda, die maandelijks 3,5 miljoen bezoekers trekt, wordt de knop waarmee gebruikers contact kunnen leggen met een makelaar weer vaker aangeklikt. ‘In de laatste maanden van 2008 werd van die knop 50 procent minder gebruik gemaakt,’ zegt woordvoerder Jeroen Wilhelm. ‘Dat komt neer op kijken, maar niet kopen. Sinds half januari klikken bezoekers de makelaarsknop weer even vaak aan als voorheen.’

De cijfers van het Kadaster wijzen ook in die richting. In februari viel het aantal verkochte woningen 2,37 procent hoger uit dan in januari. Dat biedt echter geen garanties. En voor veel potentiële kopers en verkopers met verhuisplannen is afwachten geen optie. Dat hoeft ook niet, als ze het handig aanpakken.

Hoe kunnen kopers profiteren?
Voor wie op zoek is naar een woning, zijn het gouden tijden. De kans op het vinden van een woning die aan alle wensen voldoet, is door het ruime aanbod een stuk groter dan pakweg een jaar geleden. Vooral starters verkeren in een riante positie, omdat zij niet eerst een huis hoeven te verkopen. Daar staat tegenover dat de prijzen in het starterssegment amper dalen. Van prijsdalingen kunnen starters – in tegenstelling tot kopers in het duurdere segment – dus nauwelijks profiteren. Wel hebben ze, net als alle andere kopers, meer keus en tijd. ‘Potentiële kopers kunnen de tijd nemen om verschillende huizen te vergelijken,’ zegt Hans André de la Porte, woordvoerder van Vereniging Eigen Huis. ‘Dat gebeurde de afgelopen jaren bijna niet. Potentiële kopers stonden erg onder druk omdat woningen snel werden verkocht.’
Omdat de markt is omgeslagen in een kopersmarkt, kunnen kopers ook scherper onderhandelen. ‘Vorig jaar bedroeg het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke koopsom bij ons gemiddeld 2,8 procent,’ zegt Mark Bijker van Arcuris Makelaars uit Lelystad. ‘Nu gaat dat richting de 4 procent.’

Omdat de tijd van onophoudelijke, snelle prijsstijgingen voorbij is, moeten kopers zich wel realiseren dat ze een aanschaf doen voor de langere termijn. ‘Je moet zeker weten dat je pakweg zeven jaar in het nieuwe huis wilt blijven wonen,’ zegt André de la Porte. Eerder verhuizen heeft nadelige financiële consequenties. ‘De tijd dat je na een paar jaar de kosten koper had terugverdiend, is voorbij.’
Daarom doen kopers er nu extra goed aan om ook de woonomgeving kritisch onder de loep te nemen. ‘Het ontbreken van bijvoorbeeld een station of middelbare school kan binnen een paar jaar voor een nieuwe verhuiswens zorgen,’ zegt André de la Porte.

Wat als ik mijn huis moet verkopen?
Of er nu wel of geen ontbindende voorwaarde met betrekking tot de verkoop van de oude woning is opgenomen in de koopakte –eens moet het oude huis worden verkocht. De eerste vereiste daarvoor is een reële vraagprijs, zegt André de la Porte van Vereniging Eigen Huis. De vraagprijzen van vergelijkbare woningen uit de buurt en de verkoopprijzen van recent verkochte woningen – op te vragen bij het kadaster – kunnen een goede indicatie vormen voor wat redelijk is, maar verkopers kunnen er beter niet blind op varen. Wie ervan uitgaat dat zijn woning ook 300.000 euro waard is omdat de buurman zijn huis een paar maanden geleden voor dat bedrag verkocht, kan van een koude kermis thuiskomen – er is immers veel concurrentie.
‘Het verschil tussen wel of niet verkopen wordt nu gemaakt door kwaliteit,’ zegt André de la Porte. ‘Huizen verkopen niet meer uit zichzelf; verkopers moeten potentiële kopers zoveel mogelijk waar voor hun geld bieden.’ Een verzorgde indruk is daarbij cruciaal. ‘Vergelijk het met een hotel,’ zegt André de la Porte. ‘Als de kamer niet spic en span is, voel je je niet welkom. Dat speelt ook bij een bezichtiging.’ Dat betekent niet dat alles gloednieuw moet zijn. Cosmetische ingrepen als het vernieuwen van de tegels in de keuken versnellen de verkoop niet per definitie. Maar een rommelige kamer waarin kijkers over het wasgoed struikelen, kan deze wel vertragen.

Bovendien zijn kijkers in een onverzorgde woning ook extra alert op bouwtechnische gebreken. En een slechte staat van onderhoud kan zeer belemmerend werken. ‘Een paar jaar geleden maakte het niet zoveel uit als een woning niet goed was onderhouden,’ zegt André de la Porte. ‘Maar een huis waarin je meteen extra moet investeren, wordt duurder, en dat willen mensen nu niet.’
Vereniging Eigen Huis maakt uit verhalen van leden op dat de banken daarin ook een rol spelen. André de la Porte: ‘Als een huis 250.000 euro kost en er moet nog voor 40.000 euro worden geïnvesteerd, gaan geldverstrekkers kritisch na of de woning in opgeknapte staat wel 290.000 euro waard is.

Verder kan het helpen om een bouwtechnisch keuringsrapport paraat te hebben. Normaliter laten kopers een keuring uitvoeren voordat ze de onderhandeling beginnen, maar in deze tijd adviseert André de la Porte verkopers om daarvoor zorg te dragen. ‘Met zo’n rapport geef je kijkers feitelijke, objectieve informatie over de eventuele investeringen op korte en lange termijn. Dat helpt in deze tijd enorm om ze over de streep te trekken, want het geeft ze zekerheid.’
Krijgen ze hun huis niet binnen afzienbare tijd verkocht, dan kunnen huiseigenaren nog een online veiling via biedenenwonen.nl overwegen. De woning staat dan op Funda –waarop de veiling ook wordt aangekondigd - en de door de verkoper ingeschakelde makelaar leidt geïnteresseerden rond. Voorafgaand aan de veiling, die circa een uur duurt, stellen de verkopers een minimumprijs vast waartegen ze het huis willen verkopen. Alleen als die aan het eind van de veiling is bereikt, wordt de koop gesloten.

Lukt het dan nog niet om de woning te verkopen, dan zit er weinig anders op dan te wachten tot de markt weer aantrekt. Dat dat gebeurt, staat buiten kijf. Hoewel de dip op de huizenmarkt anders doet vermoeden, is er nog steeds een tekort aan gewilde woningen. Omdat de verkoop van nieuwbouw stagneert, zal dat de komende jaren alleen maar oplopen. Als het vertrouwen van consumenten in de huizenmarkt terug is, neemt ook de vraag naar woningen weer toe – wellicht met prijsstijgingen tot gevolg.

Extra lenen of tijdelijk verhuren?
Hoe kunnen huizenkopers dubbele lasten ontvangen?

Nu de huizenmarkt in een dip zit, is eerst verkopen en dan pas kopen het devies. Maar wat als dat niet gaat, bijvoorbeeld omdat u vanwege uw werk moet verhuizen? Of omdat u een nieuwbouwhuis hebt gekocht waarvan de opleverdatum niet bekend is?
Wie een nieuwe woning koopt voordat de oude is verkocht, zit tijdelijk met dubbele lasten: er rust nog een hypotheek op het oude huis, terwijl voor het nieuwe ook een lening is afgesloten. Schrale troost is dat de rente op beide leningen gedurende twee jaar aftrekbaar is. Probleem is echter dat bij de financiering van de nieuwe woning vaak wordt uitgegaan van de overwaarde van de oude. Zo lang de oude woning niet is verkocht, is de overwaarde echter niet te benutten. Om de overwaarde toch te gelde te maken, kunnen huizenkopers een zogeheten overbruggingskrediet afsluiten. Deze aanvullende lening – dient meteen na verkoop van de oude woning te worden afgelost.
Nadeel van deze oplossing is dat zij duur is. Huiseigenaren die een overbruggingskrediet afsluiten, zitten in feite met drie leningen – twee hypotheken en het krediet- waarover ze rente zijn verschuldigd. Bovendien is een overbruggingskrediet voor een beperkte periode geldig –vaak één, anderhalf of twee jaar. Daarna moet de huiseigenaar opnieuw met de bank om de tafel.

Lukt het niet om de oude woning binnen afzienbare tijd te verkopen, dan kunnen huiseigenaren overwegen deze te verhuren. Nadeel is dat ze de bank daarvoor om toestemming moeten vragen. Bovendien zijn er fiscale consequenties. De rente voor de hypotheek op de te koop staande woning is niet aftrekbaar, en de eigenaar moet het huis aangeven in box 3 voor sparen en beleggen.


Banken zijn voorzichtiger
Ze verstrekken minder scheutig leningen en eisen hoge marges

Door Remko Nods

De bankencrisis heeft banken veel terughoudender gemaakt op de hypotheekmarkt. Voordat de crisis uitbrak, vochten ze om klanten, met hypotheken die opliepen tot zes keer het bruto-inkomen. Ze hanteerden voor nieuwe klanten een zeer krappe opslag van 0,6 procentpunt boven op de kapitaalmarktrente.
Kom daar nog maar eens om. De renteopslagen op hypotheken met een lange rentevaste periode zijn opgelopen tot 2,5 procentpunt – ook voor weinig riskante hypotheken tot 75 procent van de executiewaarde. Kopers die opteren voor een variabele rente, nadat de Europese Centrale Bank (ECB) de geldmarktrente tot 1,5 procent had verlaagd, krijgen bij marktleider Rabobank te horen dat daarvoor een opslag van wel 3,7 tot 4 procentpunt geldt. Ook andere banken ontmoedigen het afsluiten van hypotheken met variabele rente door extreem hoge risico-opslagen of een plafond aan de hoofdsom.
Banken zitten ‘in een spagaat’, meent directeur Pieter Lijesen van verzekeraar NHP. ‘Ze kunnen en willen de hypotheekrentes niet verlagen zolang de spaarrentes zo hoog staan.’ Bovendien eisen ze hogere marges om hun gehavende balansen te repareren. Ook de Rabobank legt in zijn laatste kwartaalbericht over de woningmarkt de relatie tussen de hoge spaarrente en de hypotheekrente. Daardoor heeft de agressieve renteverlaging van de ECB de huizenkopers weinig voordeel opgeleverd.

Banken beseffen dat de risico’s toenemen nu de huizenmarkt afkoelt. Volgens de Vereniging Eigen Huis is één op de vier huiseigenaren ‘kwetsbaar’ voor een rentestijging of een daling van de huizenprijzen. Zo’n 720.000 mensen hebben een tophypotheek van meer dan 100 procent van de waarde van de woning. Bijna een half miljoen huiseigenaren heeft een hypotheek met variabele rente of een hypotheek waarvan de rente dit jaar moet worden herzien.
In 1996 had driekwart van de huizenbezitters met een hypotheek een relatief veilige hypotheek. Nu geldt dat nog maar voor eenderde van alle hypotheken, zo stelt het financieel onderzoeksbureau GfK. Dat komt door de groeiende populariteit van de aflossingsvrije hypotheek. Bijna de helft van de totale hypotheekschuld van 590 miljard euro bestaat inmiddels uit aflossingsvrije hypotheken.

Kunt u in de problemen komen?
Huiseigenaren die lasten niet kunnen dragen, lopen risico

Het is de nachtmerrie van iedere huiseigenaar: je huis moeten verkopen en met een restschuld blijven zitten omdat je woning in waarde is gedaald. Nu de huizenprijzen dalen en de eerste door de recessie veroorzaakte ontslagen zijn gevallen, komt dit schrikbeeld voor een deel van de huiseigenaren dichterbij. Wie is kwetsbaar?
Om te beginnen: voor wie zijn woonlasten kan blijven betalen, is er vooralsnog niets aan de hand. Zo lang een huiseigenaar blijft zitten waar hij zit, voelt hij een papieren waardedaling niet in zijn portemonnee.
Dat ligt anders voor degenen die hun woning moeten verkopen omdat ze hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Omdat de verkoop in dat geval binnen afzienbare tijd rond moet zijn, prefereren zij zekerheid vaak boven een hoge koopsom. Dat kan een renteschuld opleveren.

Een tweede kwetsbare groep vormen huizenbezitters met een hypotheek waarvan de rentevaste periode binnenkort afloopt. Wie bijvoorbeeld drie jaar geleden een lening afsloot en nu moet oversluiten, krijgt een rentestijging van circa 2 procentpunt voor zijn kiezen. Op een lening van 300.000 euro betekent dat een extra rentelast van 500 euro bruto per maand.
Ook huiseigenaren met een beleggingshypotheek kunnen in de problemen komen. Omdat de aandelenkoersen zijn gekelderd, is er binnen deze hypotheken vaak veel minder vermogen opgebouwd dan verwacht. Dat kan een renteschuld opleveren aan het einde van de looptijd.
Nog gevaarlijker zijn aflossingsvrije hypotheken, waarbij alleen rente wordt betaald en geen aflossing. Als de woning minder opbrengt dan het geleende bedrag, is een renteschuld onvermijdelijk.

Wat het kabinet kan doen
Er is veel mogelijk om de woningmarkt gezond te maken

Door Remko Nods

De huizenmarkt zit al jaren ‘op slot’, menen alle wetenschappers die zich er de laatste tien jaar over hebben gebogen. En nu wankelt de markt ook nog. De overheid heeft dankzij het fiscale en het ruimtelijke ordeningsbeleid een allesoverheersende invloed op de woningmarkt. En dus kan de overheid niet veel doen om de markt gezonder te maken.

Op korte termijn zou zij de overheidsbelasting tijdelijk kunnen halveren tot 3 procent, zoals de Vereniging Eigen Huis (VEH) bepleit. Dit kost de schatkist op papier ruim 2,5 miljard op jaarbasis, maar als mensen vaker verhuizen veel minder. Het bevorderd de mobiliteit van de honderdduizenden werknemers die dit jaar en in 2010 worden ontslagen. Dat scheelt WW-uitkeringen.

De woningnieuwbouw ligt al maanden plat. Nieuwbouwhuizen zijn te duur, vergeleken met bestaande woningen. In feite zijn de grondprijzen die gemeenten vragen te hoog. Bovendien zijn er te veel appartementen gebouwd die niet aansluiten op de vraag. Projectontwikkelaars leggen nieuwbouwprojecten stil omdat de vraag, vooral naar duurdere woningen, bijna volledig is opgedroogd. Dat is een ramp, niet alleen voor ontwikkelaars, maar ook voor gemeenten die hun begrotingen vaak sluitend maken met winsten op de verkoop van grondkavels.De overheid gaf woningcorporaties meer mogelijkheden om projecten van ontwikkelaars over te nemen, maar dat helpt te weinig.

Het kabinet kan woningnieuwbouw stimuleren door te kappen in het woud van de regels, door meer bouwlocaties beschikbaar te stellen, en door te zorgen dat vraag en aanbod van woningen beter op elkaar aansluiten. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen zou de hypotheekgarantie tijdelijk kunnen verhogen tot 350.000 euro. Dan durven kopers hun handtekening te zetten onder een koopcontract en zijn banken eerder bereid de woning te financieren.
De hypotheekrente schrappen? Midden in de huidige crisis is het onmiddellijk afschaffen van de renteaftrek de slechts denkbare beleidsoptie. Begin jaren negentig gebeurde dat in Zweden, tijdens een bankencrisis. De huizenmarkt stortte in. Dat kan in Nederland ook gebeuren.

Na de crisis moet er wel aan de aftrek worden gesleuteld. Het cruciale probleem met de aftrek is dat die huizenkopers stimuleert om aflossen zo lang mogelijk uit te stellen. Sinds begin jaren negentig groeide de populariteit van spaar- en aflossingsvrije hypotheken. De renteaftrek ontmoedigt aflossen, zeker als de rente laag is, zoals nu, en er belastingvrij mag worden gespaard voor de aflossing in de toekomst.
Het kabinet zou aflossingsvrije hypotheken minder aftrek kunnen gunnen. Een beperking van de aftrek tot het 42-procentstarief kan tenslotte waarborgen dat de voordelen van de aftrek niet grotendeels naar de hogere inkomensgroepen gaan.