Minder ruimte voor aflossingsvrij: wat betekent dat voor úw hypotheek?
De aflossingsvrije hypotheek staat opnieuw volop in de belangstelling. Toezichthouders AFM en DNB willen dat het totale volume aflossingsvrije hypotheekschuld in Nederland verder omlaag gaat. Naar aanleiding van gesprekken met deze toezichthouders hebben Rabobank en Obvion bekendgemaakt dat zij minder aflossingsvrije hypotheken willen verstrekken en hun beleid aanscherpen.
Maar wat betekent dit voor u als u nu een aflossingsvrije hypotheek heeft of overweegt een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten? In dit artikel leggen we het helder en praktisch uit.
Wat is een aflossingsvrije hypotheek ook alweer?
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt u tijdens de looptijd alleen rente. U lost de lening dus niet maandelijks af. Aan het einde van de looptijd (meestal 30 jaar) staat er nog een schuld open die u moet aflossen of herfinancieren (opnieuw financieren).
Belangrijk om te weten; Vaak is er geen sprake van een volledige aflossingsvrije hypotheek, maar een combinatie: bijvoorbeeld een deel annuïtair/lineair (waar u wel op aflost) en een deel aflossingsvrij.
Aflossingsvrije hypotheek. De actuele stand van zaken
Op 31 december 2012 heeft het toenmalige kabinet besloten dat er alleen nog maar hypotheekrenteaftrek bestaat voor hypotheekvormen die in maximaal 30 jaar worden afgelost; de annuïteitenhypotheek, de lineaire hypotheek of een combinatie van die twee. Fiscaal betekende dat het einde van de aflossingsvrije hypotheek met uitzondering van de (aflossingsvrije) hypotheken die al bestonden op 31 december 2012. Daarvoor werd een zogenaamd overgangsrecht in het leven geroepen om te voorkomen dat hiervoor de hypotheekrenteaftrek kwam te vervallen.
Ondanks dat voor de aflosvrije hypotheek geen hypotheekrenteaftrek meer bestond, kon deze ook na 31 december 2012 nog steeds worden afgesloten. Bij de meeste banken kon en kunt u een aflosvrije hypotheek afsluiten tot maximaal 50% van de getaxeerde marktwaarde van uw woning. Zonder hypotheekrenteaftrek dus.
Het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek is nog steeds best populair onder eigenwoningbezitters met een lage hypotheekrente (het wegvallen van de hypotheekrenteaftrek doet bij deze doelgroep 'minder pijn') en bij de doelgroep die bijvoorbeeld de hypotheek verhoogd voor een consumptieve besteding (dus niet voor de aankoop of verbetering van de eigen woning). U heeft immers geen hypotheekrenteaftrek wanneer u extra geld leent vanuit uw hypotheek voor een consumptieve besteding. Het argument om dan annuïtair of lineair af te lossen bestaat er dan ook vanuit fiscaal oogpunt niet.
Waarom ligt de aflossingsvrije hypotheek nu (weer) onder een vergrootglas?
Hoewel er al jaren wordt afgebouwd, is nog steeds een groot deel van de hypotheekschuld (gedeeltelijk) aflossingsvrij. Tegelijk komt er een periode aan waarin veel aflossingsvrije leningdelen aflopen in de periode van 2035 tot 2040 met extra nadruk op 2035–2038 en 2047–2052.
Dat klinkt misschien ver weg, maar juist dit is de kern: als u pas laat begint, kan het zijn dat aflossen of herfinancieren tegen die tijd niet meer vanzelfsprekend is. Bijvoorbeeld door een lager (pensioen)inkomen of strengere acceptatieregels.
45% van de totale hypotheekschuld aflossingsvrij. Hoe kan dat zo hoog zijn?
Toezichthouders kijken naar het aandeel van de hypotheekschuld dat uit aflossingsvrije leningdelen bestaat. Daarbij kan ook het volgende meespelen:
- Spaar-/bankspaarhypotheken bestaan vaak uit een aflossingsvrije lening met daarnaast een spaar- of verzekeringselement waarmee u (een deel van) de schuld op einddatum aflost.
- In statistieken die puur naar het leningdeel kijken, valt zo’n leningdeel meestal tóch onder “aflossingsvrij”, ook al bouwt u mogelijk wel vermogen op.
- Bovendien is het leningdeel van een aflossingsvrije hypotheek vaak gecombineerd met een aflossend leningdeel (annuïteit of lineair).
Kort gezegd: “aflossingsvrij” zegt iets over de manier van aflossen tijdens de looptijd, niet altijd over de vraag of u wel of geen vermogen opbouwt.
Het belangrijkste verschil dat u moet kennen: mét of zónder opbouw
De term “aflossingsvrij” kan onnodig onrust geven—of juist schijnveiligheid. Maak daarom dit onderscheid:
- Aflossingsvrij zónder opbouw: de schuld blijft openstaan; u heeft een plan nodig om later af te lossen.
- Aflossingsvrij mét opbouw (bijv. bankspaar/spaar/beleggen): er kan vermogen zijn om (een deel van) de schuld af te lossen, maar er gelden voorwaarden en er kan onzekerheid zijn (zeker bij beleggen).
Wat verandert er níét? (Belangrijke basisregels blijven)
Er gelden al langer duidelijke kaders voor nieuwe aflossingsvrije hypotheekdelen:
- Maximaal circa 50% van de woningwaarde (sectorafspraak sinds 2011). Let erop dat banken hiervan (veelal in negatieve zin) van kunnen afwijken. Rabobank heeft nu bijvoorbeeld bekend gemaakt dat een nieuwe aflosvrije hypotheek niet meer mag bedragen dan 30% van de marktwaarde van de woning en nominaal niet meer dat € 150.000,-.
- Geen hypotheekrenteaftrek voor nieuwe aflossingsvrije leningdelen vanaf 2013 (voor dat aflossingsvrije deel).
De discussie gaat dus niet zozeer over een groei van nieuwe aflossingsvrije hypotheken, maar vooral over de grote bestaande voorraad en de risico’s richting de einddatum. NHP houdt er echter ernstig rekening mee dat deze discussie ook gevolgen gaat krijgen voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken.
Waar zit de zorg dan wél? Twee risico’s voor u als consument
1. Einddatum-risico: kunt u straks aflossen?
Aan het einde van de looptijd (doorgaans 30 jaar) moet de aflossingsvrije hypotheek worden afgelost. Als u onvoldoende spaargeld, beleggingen of andere vermogensbestanddelen heeft, kan dat lastig worden.
2. Lening opnieuw verlengen (herfinancieringsrisico): kúnt u straks herfinancieren?
Daar waar in het verleden soms één telefoontje naar de bank genoeg was om de looptijd van de aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar weer te verlengen voor opnieuw 30 jaar, ziet de praktijk er op dit moment anders uit.
Herfinancieren (een nieuwe lening afsluiten) is niet automatisch gegarandeerd. Dat kan lastig worden door bijvoorbeeld:
- lager inkomen (bijvoorbeeld pensioen),
- strengere leennormen,
- hogere rente,
- Andere financiële verplichtingen
- of een lagere woningwaarde dan verwacht.
Het is dus niet meer vanzelfsprekend dat aan het einde van de looptijd van de aflosvrije hypotheek deze looptijd weer verlengd kan worden. Dat betekent dat u gedwongen kunt worden om bijvoorbeeld alsnog een aflosschema te gaan volgen of om de hypotheek met eigen vermogen gedeeltelijk te verlagen.
Wat doen banken waarschijnlijk de komende tijd?
Onze verwachting is dat banken de volgende maatregelen gaan nemen:
- Minder (nieuwe) aflossingsvrije leningdelen: steeds meer geldverstrekkers zullen dit naar verwachting verder beperken.
- Portefeuille afbouwen: banken willen het aandeel aflossingsvrij in stappen terugbrengen.
- Actieve klantbenadering: u kunt (opnieuw) informatie of een uitnodiging krijgen om naar uw situatie te kijken.
- Groter renteverschil bij renteverlenging: bij een nieuwe rentevastperiode kan het verschil in rente tussen aflossingsvrije hypotheek en een hypotheek met een aflosschema (annuïteit of lineair) groter worden. Er zijn nu al situaties bekend dat de rente voor een aflossingsvrij hypotheek tot wel een volle procent hoger ligt dan de rente voor een annuïteiten of lineaire hypotheek.
- Minder “doorschuiven” aan het einde van de looptijd: het verlengen/continueren van een aflossingsvrij leningdeel zal minder vanzelfsprekend worden.
Banken moeten wel de afgesproken looptijd van uw bestaande contract respecteren. Veranderingen zitten vooral in nieuw beleid, prijzen en acceptatie bij wijzigingen of einde looptijd.
Wat betekent dit concreet voor ú?
Ook al ligt 2035 misschien nog ver weg, voor veel huishoudens is het verstandig om nu al vooruit te kijken als één of meer situaties spelen:
- U gaat binnen 10–15 jaar met (vervroegd) pensioen.
- Uw rentevaste periode loopt binnenkort af.
- U verwacht inkomensdaling (minder uren, zelfstandige, pensioen, scheiding).
- U heeft een relatief hoog aflossingsvrij deel en weinig vermogen.
- U rekent sterk op “later herfinancieren” zonder plan B.
Wat kunt u doen? Oplossingen van licht naar stevig
Er is zelden één “beste” oplossing. Vaak helpt het om opties in stappen te bekijken:
Stap 1 – Extra (boetevrije) aflossing
Veel hypotheken bieden ruimte om jaarlijks een deel boetevrij af te lossen. Daarmee verlaagt u uw restschuld en risico.
Stap 2 – (Deels) omzetten naar annuïtair of lineair
Uw maandlasten kunnen omhoog gaan, maar u bouwt wél aflossing op en verlaagt het eindrisico.
Stap 3 – Herstructureren of looptijd-/productaanpassing
Soms is een andere indeling van leningdelen mogelijk. Let daarbij goed op de spelregels van de geldverstrekker en mogelijke fiscale gevolgen.
Stap 4 - Herfinancieren wanneer het nog mogelijk is.
Sluit uw hypotheek (op tijd) over naar een andere geldverstrekker. U kunt dan waarschijnlijk weer kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek (als u die al had) met opnieuw een looptijd van 30 jaar
Stap 5 – Verhuizen of verkopen (als eindscenario)
57 jaar is een cruciale leeftijd
Bij de aanvraag of wijziging van een hypotheek beoordeelt een geldverstrekker naast uw huidige inkomen óók uw pensioensituatie wanneer u binnen 10 jaar de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt. Dat betekent op dit moment vanaf 57 jaar. Rond de pensionering kan er ene vervelende cocktail van verschillende factoren ontstaan; een lager (pensioen)inkomen, het (deels) wegvallen van hypotheekrenteaftrek, een hogere hypotheekrente, maar mogelijk ook het overlijden van een partner. In combinatie met strengere acceptatieregels kan dat grote impact hebben op de betaalbaarheid van de hypotheek.”
Het veranderen of aanpassen van uw hypotheek doet u dus bij voorkeur vóór uw 57-jarige leeftijd.
Onze boodschap: wacht niet te lang
De beweging richting minder aflossingsvrije hypotheken wordt duidelijk zichtbaar. Banken, toezichthouders en de sector sturen allemaal dezelfde kant op: meer aflossen en minder afhankelijkheid van een openstaande schuld aan het einde van de looptijd.
Wij helpen u graag om tijdig inzicht te krijgen in uw situatie. Zo voorkomt u verrassingen en houdt u zelf de regie over uw woonlasten – nu én in de toekomst.
Wilt u weten wat deze ontwikkelingen betekenen voor uw hypotheek? Neem gerust contact met ons op voor een persoonlijk en helder advies.
Wat kunt u van ons verwachten?
Wij helpen u graag om uw situatie in kaart te brengen, zodat u weet waar u aan toe bent. In een overzichtelijke check kijken we bijvoorbeeld naar:
- Uw aflossingsvrije leningdeel(len) en de einddatum.
- Uw loan-to-value (schuld t.o.v. woningwaarde) nu en richting einddatum.
- Uw (verwachte) inkomen op een herfinancieringsmoment (bijv. pensioen).
- Uw aflosmiddelen: spaargeld, bankspaar, verzekering, beleggingen—en de mate van zekerheid.
Zo krijgt u inzicht in de opties die bij uw situatie passen, zonder onnodige stress en met een realistisch plan.
Wilt u uw situatie onder de loep nemen en sparren met een hypotheekadviseur? Neem dan nu contact op.
Disclaimer: Dit artikel is bedoeld als algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies. Voor uw exacte mogelijkheden is uw persoonlijke situatie en de acceptatie van de geldverstrekker bepalend.
