Wat is de verhuisregeling?
De verhuisregeling maakt het mogelijk om uw bestaande hypotheekrente mee te nemen naar een nieuwe woning, mits u voldoet aan de voorwaarden van uw geldverstrekker en opnieuw wordt goedgekeurd.
Hypotheekrente meeverhuizen of meenemen
In de afgelopen jaren heeft een flinke groep eigen woningbezitters tegen zeer aantrekkelijke condities een hypotheek kunnen afsluiten. Rentes van 1,00% of lager voor 10 jaar vast of rond de 1,50% voor 20 jaar vast waren geen uitzondering. Wanneer u gaat verhuizen, wilt u uiteraard deze mooie lage rente niet verliezen en kunnen meenemen naar de nieuwe woning. Gelukkig voorzien de meeste geldverstrekkers in hun voorwaarden in een verhuis- of meeneemregeling. Een regeling waarmee u ook in uw nieuwe woning nog kunt profiteren van uw mooie lage rente door de hypotheekrente mee te nemen.
De verhuisregeling in de praktijk
Een verhuisregeling klinkt vriendelijk en een meeneemregeling doet zelfs bijna vermoeden dat u uw geldverstrekker een verhuisberichtje kunt sturen en dat daarmee de bestaande hypotheek 'verhuist' naar de nieuwe woning. In de praktijk is het helaas iets complexer. Wanneer u gaat verhuizen, zult u altijd uw hypotheek opnieuw moeten aanvragen voor het gehele bedrag dat u nodig heeft voor de aankoop van de nieuwe woning. Dus dat is voor het deel wat u wilt meeverhuizen (met de mooie lage rente) en voor het deel wat u eventueel nog extra nodig heeft om de nieuwe woning te kunnen aankopen. Voor de gehele geldlening gaat de geldverstrekker opnieuw beoordelen of deze nog past op bijvoorbeeld uw huidige inkomen. Uw hypotheekaanvraag wordt dus beoordeeld net zoals iedere andere nieuwe hypotheekaanvraag.
Wanneer u verhuist:
- lost u uw huidige hypotheek af
- vraagt u een nieuwe hypotheek aan
- beoordeelt de geldverstrekker uw aanvraag opnieuw
Dit geldt voor het volledige bedrag:
- het deel dat u wilt meenemen
- én het eventuele extra bedrag dat u nodig heeft
Voor bestaande klanten van een geldverstrekker wordt helaas geen uitzondering gemaakt.
Voor welk bedrag geldt de verhuisregeling of de meeneemregeling?
De verhuis- of meeneemregeling geldt voor het actuele hypotheekbedrag en dus niet voor het oorspronkelijke hypotheekbedrag en ook niet voor het eventuele extra bedrag wat u misschien nodig heeft voor de aankoop van de nieuwe woning. Bij de meeste geldverstrekkers mag de hypotheekvorm, de looptijd van de hypotheek en de rentevaste periode van de bestaande hypotheek niet worden aangepast.
De verhuis en meeneemregeling in de voorwaarden van geldverstrekkers
De verhuisregeling moet in de voorwaarden van de geldverstrekker zijn opgenomen om de lage rente van de huidige hypotheek te kunnen meenemen. Gelukkig hebben nagenoeg alle geldverstrekkers wel een vorm van verhuisregeling in hun voorwaarden opgenomen. Het is wel van belang om de voorwaarden van de verhuisregeling bij uw geldverstrekker te controleren vóór dat u uw woning te koop zet en op zoek gaat naar een nieuwe woning. De voorwaarden en spelregels verschillen namelijk sterk per geldverstrekker en er zijn geldverstrekkers die behoorlijk beperkende spelregels hebben bedacht.
Voldoet uw hypotheek nog aan de voorwaarden?
Bovendien is het van belang om te controleren of u nog in aanmerking komt voor een hypotheek bij uw geldverstrekker. Wij geven u alvast een aantal aandachtspunten:
- Is uw inkomen nog toereikend? (Echtscheiding, minder gaan werken, pensioen, ouderschapsverlof, andere werkgever, resultaat onderneming.)
- Is uw inkomensbron veranderd? (Pensioen, tijdelijk dienstverband, zelfstandig ondernemer, uitkering)
- Bereikt u binnen 10 jaar de AOW-gerechtigde leeftijd? Dan wordt uw pensioeninkomen ook betrokken bij de beoordeling van uw hypotheekaanvraag.
- Bent u bepaalde nieuwe financiële verplichtingen aangegaan? (lening, alimentatie, private lease enz.)
- Voldoet de nieuwe woning aan de eisen die de geldverstrekker daaraan stelt?
Wilt u weten of u uw hypotheek kunt meenemen?
Laat uw situatie vrijblijvend beoordelen door een onafhankelijke adviseur van NHP
De rol van de hypotheekrente
Resterende rentevaste periode
Bij het verhuizen van uw bestaande hypotheek verhuist uw lage rente mee naar de nieuwe woning. Een lage rente betekent doorgaans dat u meer kunt lenen, wat een voordeel kan zijn van de verhuisregeling. Daarbij is het wél van belang dat de resterende looptijd van uw rentevaste periode nog 10 jaar of langer is. Als de resterende rentevaste periode echter korter is dan 10 jaar, mag voor de berekening van het maximale hypotheekbedrag niet meer gerekend worden met die mooie lage rente, maar met een wettelijk voorgeschreven toetsrente van op dit moment 5,00%. Dat kan betekenen dat u een flink bedrag minder kunt lenen.
Renteopslag
Uw hypotheekrente is ook afhankelijk van de vraag of u bijvoorbeeld:
- een hypotheek heeft met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
- als u geen NHG heeft, is de schuld/marktwaarde verhouding van belang.
Als u gaat verhuizen en u komt niet meer in aanmerking voor NHG of de schuld/ marktwaardeverhouding verandert, kan dat ook gevolgen hebben voor de hypotheekrente die u meeverhuist. De zogenaamde renteopslag kan dan worden aangepast.
U moet 'bijlenen' voor de aankoop van de nieuwe woning
Heeft u voor de aankoop van de nieuwe woning een extra bedrag nodig boven op het hypotheekbedrag dat u meeverhuist? Dan betaalt u over dit extra bedrag de actuele rente.
Bestaande woning wel of niet verkocht?
De verhuisregeling kan op 2 manieren worden toegepast
- U verkoopt eerst uw eigen woning en daarna koopt u een nieuwe woning
- U koopt eerst een nieuwe woning en daarna verkoopt u uw bestaande woning
Uw eigen woning is verkocht
Als uw eigen woning is verkocht en uw geldverstrekker voorziet in een verhuisregeling, heeft u een bepaalde periode de tijd om een beroep te doen op deze verhuisregeling. Bij de meeste geldverstrekkers is dit 3 tot 6 maanden. Dat kan dus betekenen dat u binnen 3 tot 6 maanden na verkoop van uw bestaande woning een nieuwe woning moet hebben gekocht. Check ook of gebruikmaking van de verhuisregeling voor een bepaald moment moet worden gemeld. Het beleid hiervoor verschilt per geldverstrekker.
Uw eigen woning is nog niet verkocht
In deze woningmarkt zal men vaker eerst een nieuwe woning aankopen alvorens de bestaande woning wordt verkocht. Het moment van eigendomsoverdracht van de nieuwe woning ligt dan voor het moment van overdracht van de bestaande woning. Ook nu kan er gebruik worden gemaakt van de verhuisregeling mits uw geldverstrekker een adequate verhuisregeling heeft opgenomen in de voorwaarden. Op het moment van eigendomsoverdracht van de nieuwe woning verhuist dan uw lage rente naar de nieuwe woning. Bij de meeste geldverstrekkers wordt dan de rente van de lening die rust op de bestaande woning omgezet naar variabele rente! U betaalt dan tot het moment van eigendomsoverdracht van uw bestaande woning de (momenteel hoge) variabele rente over de hypotheek op de bestaande woning én de hypotheeklasten van de nieuwe woning én wellicht ook de lasten van een overbruggingshypotheek.
Overbruggingshypotheek
Bij een verhuizing is in veel gevallen sprake van overwaarde op de huidige woning (het verschil tussen de verkoopopbrengst en het actuele hypotheekbedrag). Deze overwaarde wilt u waarschijnlijk aanwenden voor de aankoop van de nieuwe woning, maar deze overwaarde realiseert u natuurlijk pas ná verkoop van uw bestaande woning. Hier is een oplossing voor in de vorm van een overbruggingshypotheek. Met de overbruggingshypotheek sluit u een tijdelijke en aanvullende lening waarmee u de overwaarde kunt voorfinancieren. Dat mag tot 90 of 95% van de marktwaarde van een nog niet verkochte bestaande woning verminderd met de uitstaande hypotheek. Na verkoop van uw bestaande woning wordt de overbruggingshypotheek weer automatisch afgelost. U betaalt over het saldo van de overbruggingshypotheek variabele rente of de rente voor één jaar vast. Voor de periode tussen aankoop van de nieuwe woning en verkoop van uw bestaande woning bestaan uw lasten dus uit:
- Aflossing en rente voor de hypotheek op de bestaande woning, waarbij de rente vaak wordt omgezet naar de (momenteel hoge) variabele rente.
- Aflossing en rente voor de hypotheek op de nieuwe woning
- Rente over de overbruggingshypotheek
Tijdens de periode tussen aankoop van de nieuwe woning en verkoop van de huidige woning bent u in het bezit van twee woningen en kunnen de woonlasten flink oplopen. De meeste geldverstrekkers verlangen dan ook dat u kunt aantonen dat u voor een periode van 6 tot 12 maanden de dubbele maandlasten kunt dragen met behulp van spaargeld. Deze buffer moet worden aangetoond bij het aanvragen van de hypotheek.
Conclusie
Wanneer u gaat verhuizen naar een nieuwe woning kunt u misschien gebruik van een verhuis- of meeneemregeling en uw hypotheek met de lage rente meeverhuizen. De geldverstrekker zal dan opnieuw beoordelen of u in aanmerking komt voor deze hypotheek. Als u van plan bent om te verhuizen, doet u er dus altijd verstandig aan om een afspraak met ons in te plannen, zelfs wanneer u alleen maar de bestaande hypotheek wilt meenemen en niet van plan bent om een extra bedrag bij te lenen. Wij kunnen dan beoordelen of u met succes gebruik kunt maken van de verhuisregeling en of u in aanmerking komt voor de hypotheek. Lees hier meer over hypotheekadvies van NHP.
Check nu de mogelijkheden van uw verhuisregeling:
Plan nu online uw vrijblijvende telefonische afspraak
