Aflossingsvrije hypotheek of annuïteitenhypotheek?

Artikel van 12-04-2022 door Anneke Ranzato

Wie een hypotheek afsluit kan kiezen uit verschillende vormen. De vraag is alleen welke jij moet nemen uit die lijst, en waarom dan? Er is altijd een hypotheekadviseur die je graag helpt bij die keuze, en toch is het ook belangrijk dat je zelf begrijpt wat je afsluit.

Hypotheekvormen uitgelegd

Nu hebben wij op NHP.nl al die hypotheekvormen natuurlijk uitvoerig uitgelegd:

Al die uitleg ga ik hier dus niet herhalen. Omdat tegenwoordig twee hypotheekvormen de boventoon voeren (samen meer dan 95% van de hypotheken!) wil ik wél even ingaan op het verschil tussen die twee: de aflossingsvrije hypotheek en de annuïteitenhypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek

Een paar weken geleden gingen we al uitgebreid in op de aflossingsvrije hypotheek - en dan vooral de mythe dat die verboden zou zijn: Aflossingsvrije hypotheek is NIET verboden! Dit is de simpelste hypotheek die er is, en qua bruto maandlast ook de goedkoopste. Logisch: je betaalt alleen rente, geen aflossing. De lening moet alleen wel terugbetaald worden - meestal gebeurt dat bij de verkoop van de woning. Je houdt dan dus minder aan de verkoop over en tussentijds daalt jouw hypotheekschuld niet.

Tenzij je nog recht hebt op aftrek van de hypotheekrente over een aflossingsvrije hypotheek vanuit het verleden (omdat je er vóór 2013 al één had) is de rente niet aftrekbaar. Zonder hypotheekrenteaftrek zijn de netto hypotheeklasten gelijk aan de bruto lasten.

Annuïteitenhypotheek

De annuïteitenhypotheek is tegenwoordig de 'standaard' bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek. De enige hypotheekvormen uit de lange lijst hierboven die nog hypotheekrenteaftrek opleveren zijn de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Die laatste valt veelal te duur uit - daar ga ik later nog weleens uitgebreid op in, dus dan blijft de annuïteitenhypotheek over.

Bijna hetzelfde als persoonlijke lening

In feite is een annuïteitenhypotheek hetzelfde als een persoonlijke lening, met een aantal verschillen:

• Het bedrag is meestal een stuk hoger
• De looptijd is langer (meestal 30 jaar)
• Er is een onderpand (de bank heeft zekerheid: als de lening niet goed terugbetaald wordt mogen ze het huis gedwongen laten verkopen)
• De rente is lager (vanwege die zekerheid)
• Er komen kosten kijken bij het afsluiten

Maandbedrag blijft gelijk

Toch is de constructie van de annuïteitenhypotheek precies hetzelfde als die van een persoonlijke lening: je leent een x-bedrag en betaalt daarvoor in maandelijks gelijke bedragen. In die gelijkblijvende maandtermijn zit een deel rente en een deel aflossing.

Verhouding rente / aflossing

Aan het begin van de looptijd bestaat het maandbedrag grotendeels uit rente, want dan is de openstaande schuld nog hoog. Naarmate de looptijd verstrijkt en het openstaande bedrag daalt door de aflossingen, verschuift de verhouding rente/aflossing. Aan het eind van de looptijd gaat het grootste deel van het maandbedrag naar aflossing. Dat ziet er dan zo uit:

Hypotheekrenteaftrek is NIET het verschil

Nu denk je misschien dat ik een verschil vergeten ben: de hypotheekrenteaftrek. Dat is echter géén verschil tussen de persoonlijke lening en de annuïteitenhypotheek. Ook voor de persoonlijke lening geldt dat de rente aftrekbaar is als het geleende geld gebruikt wordt voor de eigen woning.

Eigenwoningschuld

Niet voor niets heeft de fiscus het niet over hypotheekrenteaftrek maar over 'aftrek rente en kosten van de eigenwoningschuld'. Die eigenwoningschuld hoeft niet per se een hypotheek te zijn, al is dat het meestal wel.

Verschil annuïteiten vs aflossingsvrij

Maar goed, ik zou het hebben over het verschil tussen de aflossingsvrije en annuïteiten hypotheek, niet over het verschil tussen de annuïteitenhypotheek en de persoonlijke lening.

Wel of geen verplichte aflossing

Het belangrijkste verschil ligt voor de hand: het ontbreken van verplichte aflossing in de aflossingsvrije hypotheek. Je mág bij die hypotheek wel aflossen als je wilt, maar het hóeft niet.

Wel of geen hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrenteaftrek is dus wél een verschil tussen de annuïteitenhypotheek en de aflossingsvrije hypotheek.

Aflossingseis

Sinds 2013 krijg je voor nieuw afgesloten hypotheekbedragen alléén belastingaftrek als het geleende bedrag in 'maximaal 30 jaar ten minste annuïtair wordt afgelost' - dat noemen we de 'aflossingseis'. Niet aflossen is voor de aftrek dus geen keuze meer. Nogmaals: tenzij je vóór die tijd al een aflossingsvrije hypotheek had, dan houd je daarover de aftrek totdat de 30-jaars termijn verstreken is.

Hoge huizenprijzen - meer aflossingsvrij

De laatste tijd is te zien dat toch steeds meer mensen kiezen voor een aflossingsvrij deel in hun hypotheek. Dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar, maar de netto maandlast is lager dan bij een volledige annuïteitenhypotheek. Niet aan het begin van de looptijd, wel in de loop der jaren. Om bij de hoge huizenprijzen van tegenwoordig toch behapbare maandlasten te hebben zien heel wat huizenkopers dan met liefde af van de volledige hypotheekrenteaftrek.

Wat is de beste keuze voor jou?

Voor jou is het eigenlijk niet zo interessant wat 'heel wat' of 'steeds meer' mensen doen. Het gaat om wat voor jou de beste keuze is! Nu je het verschil goed begrijpt kun je daar wellicht zelf een richting in vinden. Onze adviseurs denken graag met je mee en rekenen de verschillende constructies met liefde voor je door.

Weten welke hypotheekvorm in jouw situatie het meest interessant is? Maak een vrijblijvende afspraak met een NHP-adviseur!