Wie een eigen woning bezit wordt hierbij financieel geholpen door de fiscus. De hypotheekrenteaftrek maakt de lasten van een hypotheek beter te behappen. Wij leggen u op deze pagina (sterk vereenvoudigd) uit hoe de hypotheekrenteaftrek werkt.

Wilt u weten wat de hypotheekrenteaftrek voor u betekent? Neem gerust contact op met onze hypotheekadviseurs om het door te nemen.

Hoe werkt de hypotheekrenteaftrek?

Optellen en aftrekken

De hypotheekrenteaftrek is niet alleen een aftrekpost. Het begint met een fiscale bijtelling voor de bezitter van de eigen woning: het eigenwoningforfait. Daarna is er pas sprake van belastingaftrek: de aftrekbare rente en aftrekbare kosten over het voor de eigen woning geleend geld. Per saldo komt dat uit op een aftrek, waardoor u minder belasting betaalt over uw inkomen.

Eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait is een bedrag dat bij uw inkomen in box 1 opgeteld wordt. Deze bijtelling krijgt als u eigenaar bent van een woning waarin u zelf woont. Het bedrag van het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van uw huis.

Aftrekbare rente en kosten

Na de bijtelling volgt de aftrek. Hierbij draait het om de 'eigenwoningschuld'. Alléén voor de eigenwoningschuld zijn de hypotheekrente en de kosten aftrekbaar. Niet iedere hypotheek is zomaar een eigenwoningschuld, daar hangt een aantal voorwaarden aan. Extra ingewikkeld is dat de regels niet voor iedereen hetzelfde zijn. Het ligt eraan of u vóór 2013 al een hypotheek had of niet. Wie op dit moment voor het eerst een huis koopt heeft met hele andere voorwaarden te maken dan degenen die al veel langer woningbezitter zijn.

Als uw lening aan de voorwaarden voldoet, wat is er dan aftrekbaar?

Rente

De aftrekbare rente hoeft niet per se hypotheekrente te zijn. Ook rente over andere leningen is aftrekbaar als de lening een eigenwoningschuld is. Zo kan ook de rente die u betaalt voor een persoonlijke lening onder de hypotheekrenteaftrek vallen.

Kosten

De kosten die u maakt om een woning te financieren kunt u eenmalig aftrekken. Aftrekbare kosten zijn bijvoorbeeld:

  • Advies- en afsluitkosten voor de hypotheek
  • Taxatiekosten
  • Notariskosten voor de hypotheekakte
  • Kosten Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
  • Bereidstellingsprovisie (kosten voor de verlenging van de geldigheid van uw hypotheekofferte)

Deze kosten zijn dus eenmalig aftrekbaar. Financiert u ze mee in de hypotheek, dan is ook de hypotheekrente die u erover betaalt aftrekbaar. Mocht uw huis op andermans grond staan, dan zijn bovendien de daarvoor betaalde erfpachtkosten (erfpachtcanon) aftrekbaar.

Voorbeeld berekening hypotheekrenteaftrek

David koopt een huis met een WOZ-waarde van € 200.000. Hij sluit een hypotheek af van € 225.000, die voldoet aan de voorwaarden voor de eigenwoningschuld. David betaalt dit jaar aan hypotheekrente € 10.000. Voor het afsluiten van de hypotheek betaalt hij in totaal € 5.500 aan kosten.

Bij de belastingaangifte van David gebeurt het volgende:


Bijtelling eigenwoningforfait + € 1.500
-/- Aftrek hypotheekrente - € 10.000
-/- Aftrek hypotheekkosten eenmalig - € 5.500
Aftrek totaal - € 15.500
Aftrek van het inkomen - € 14.000

Het inkomen van David valt in de 37,35% schijf. Deze hypotheekrenteaftrek levert dit hem daarmee een fiscaal voordeel op van € 5.229.